Ciutat Vella · Barcelona
Reformas integrales en Ciutat Vella
Reformamos pisos en fincas antiguas, que es un oficio distinto. Aquí lo que decide la obra no es el catálogo de acabados: es qué hay debajo del yeso, qué se puede tocar de la finca y por dónde entra el material cuando el camión no llega al portal. Vaciamos, rehacemos instalaciones y montamos cocina, baño, suelos y acabados, con presupuesto detallado por partidas.
- Visita técnica antes de presupuestarcon las instalaciones y el forjado localizados
- Presupuesto detalladopor partidas, sin bolsas de «varios»
- Encargado de obraen ejecución y seguimiento
- Extras aprobados antesde ejecutarse, nunca después
Tres cosas que miramos antes de dar un número
En una finca antigua, presupuestar sin haber comprobado esto es adivinar. Lo hacemos en la visita técnica y te lo contamos, salga lo que salga.
Qué sostiene el piso
En muchas fincas de aquí el forjado no es de hormigón: es de vigueta de madera con revoltón, o bóveda. Eso no es una mala noticia por sí solo —hay estructuras de madera en perfecto estado—, pero cambia tres cosas de la obra: cuánto peso puede recibir un recrecido, dónde se puede anclar y qué se puede abrir en un muro que probablemente sea de carga.
Lo miramos donde se pueda ver: techos, cajones de persiana, huecos existentes y bajo el pavimento si hay una cata.
Si la finca está protegida
En Ciutat Vella hay edificios catalogados, y conviene comprobar si el tuyo lo es antes de dibujar nada. La protección puede alcanzar la fachada, la carpintería exterior, la escalera comunitaria o elementos interiores concretos.
Cuando alcanza algo, cambia lo que se puede sustituir y el trámite que hace falta. Es una comprobación de un rato y evita un proyecto entero por rehacer.
Por dónde entra el material y por dónde sale el escombro
La trama de Ciutat Vella no está hecha para camiones. Hay calles por las que no pasa un vehículo de obra, calles peatonales con acceso solo en determinadas franjas y portales a los que hay que llegar andando desde donde se pueda parar.
Si además la finca no tiene ascensor, o lo tiene y es una cabina de las pequeñas, todo sube y baja por la escalera. Se mide antes, porque es una partida de mano de obra y no un detalle.
Lo que aparece cuando se abre una finca antigua
Nada de esto se ve en una visita con los muebles puestos, y casi todo tiene solución. Lo que no tiene solución es descubrirlo con la obra empezada y el presupuesto firmado. Hay un repaso más largo en riesgos típicos en pisos antiguos.
- Humedad por abajo. En plantas bajas y primeras es frecuente encontrar humedad ascendente: el revestimiento se abomba, el rodapié se levanta y la pintura no aguanta por mucho que se repinte. Lo que funciona es identificar de dónde viene —humedad, condensación o filtración son tres cosas distintas— y tratarlo antes de revestir.
- Suelos que no están a nivel. Un piso que ha tenido tres reformas en cien años suele tener tres cotas de pavimento distintas y algún escalón heredado en una puerta. Se resuelve recreciendo o rebajando, pero eso hay que decidirlo con el forjado a la vista, porque el peso del recrecido no es indiferente en una estructura de madera.
- Capas. Debajo del pavimento actual aparece muchas veces el anterior, y debajo de ese, a veces, el hidráulico original. Y en las paredes, la instalación de la casa anterior: cableado por fuera, tubería vista y rozas hechas y rehechas. Por eso la instalación se replantea entera: aprovechar en una finca así suele significar heredar el problema.
Lo que conviene conservar
Una reforma en Ciutat Vella que lo tira todo pierde exactamente aquello por lo que se compró el piso.
El pavimento hidráulico, cuando está sano, se levanta con cuidado, se limpia y se vuelve a colocar, o se conserva en la estancia donde está. Una bóveda vista bien tratada da a un salón algo que no se puede comprar. Las vigas sanas se sanean y se dejan a la vista si la altura lo permite. Y la carpintería interior antigua, esas puertas de dos hojas que ya no se fabrican, se desmonta, se repara y se vuelve a montar. Hay más ejemplos en reformar una casa antigua en Barcelona.
Conservar no es no hacer nada: es más caro y más lento que sustituir, porque obliga a desmontar con cuidado, a proteger durante toda la obra y no solo el día que se pica, y a replantear la iluminación para que un foco nuevo no parta una bóveda por la mitad. Va como partida propia en el presupuesto, para que puedas decidirlo viendo lo que cuesta.
Qué incluye la obra
- Vaciado con desmontaje cuidadoso de lo que se conserva, y gestión del escombro.
- Instalaciones nuevas: cuadro con circuitos separados, fontanería con llaves de corte accesibles, saneamiento con pendiente y ventilación resuelta sin debilitar el forjado.
- Albañilería y distribución, respetando lo que sea de carga y abriendo solo lo que se puede abrir.
- Cocina y baño: impermeabilización, alicatado, sanitarios, mobiliario y grifería, con el desagüe replanteado sobre la estructura real.
- Acabados: pavimento nuevo o recuperado, pintura, carpintería, iluminación y remates.
- Coordinación: el encargado de obra lleva la ejecución y el seguimiento; administración lleva compras, facturación y gestión.
Permisos: qué régimen pide tu obra
Es la pregunta que más se hace y la que peor se responde por teléfono. No depende del barrio: depende del alcance de tu obra y de a qué afecte.
No es lo mismo cambiar acabados que tocar instalaciones comunes, modificar la distribución o intervenir en un elemento protegido. Cada caso pide un régimen distinto, y quién presenta qué —y quién paga técnico y tasas— también cambia. Lo tenemos explicado con detalle en dos guías: una para reformar un piso y otra para reformar un local, donde se explica cuándo toca comunicación y cuándo licencia. Y si el piso se destina a uso turístico, las condiciones no son las mismas.
Lo que hacemos nosotros es concreto: en la visita técnica revisamos contigo el alcance real de lo que quieres hacer y qué trámite le corresponde, antes de empezar los trabajos. No a mitad de obra.
Qué cuesta y cuánto tarda
El tramo que sirve de punto de partida es el estándar, 750 a 1.050 €/m², uno de los cinco que publicamos en reformas integrales en Barcelona. Aquí conviene leerlo con cuidado, porque la finca antigua tira hacia arriba.
En Ciutat Vella conviene contar con el alto de esa horquilla, y por motivos que se pueden enumerar: instalación que se rehace entera en lugar de aprovecharse, tratamiento de humedad cuando aparece, nivelación de pavimentos, acarreo por escalera y las partidas de conservación si decides mantener elementos originales.
Ninguna es un extra sorpresa: todas se pueden ver y presupuestar en la visita si se mira lo que hay que mirar.
Sobre el plazo. Publicamos que una reforma integral de 60 a 80 m² puede necesitar entre 8 y 12 semanas, y una de 90 a 110, entre 10 y 16. En finca antigua tiende al alto, y el trámite que corresponda puede sumar tiempo antes de empezar. Es una orientación, no un compromiso de calendario.
Antes de contratar
Seis preguntas de finca antigua, contestadas sin adornos. Si la tuya no está, el teléfono es el 933 53 54 09 y también leemos el WhatsApp.
He visto vigas de madera en el techo. ¿Es un problema?
Por sí solo, no: hay estructuras de madera de más de cien años en perfecto estado. Lo que cambia es la obra. Con forjado de madera hay que pensar el peso de los recrecidos, dónde se ancla y cómo se pasa la instalación sin debilitar nada. Se mira en la visita, en los puntos donde el forjado es visible, y si hace falta una comprobación mayor se dice entonces.
¿Cómo sé si mi finca está catalogada?
Es una comprobación que conviene hacer antes de proyectar, no después. La protección puede afectar a la fachada, a la carpintería exterior, a la escalera comunitaria o a elementos interiores concretos, y condiciona tanto lo que se puede sustituir como el trámite que hace falta. Lo revisamos con el alcance de tu obra delante en la visita técnica.
A mi calle no entra un camión. ¿Es un impedimento?
No, pero es una partida. Cuando el vehículo tiene que quedarse lejos, el material entra y el escombro sale a mano, y eso son horas que van en el presupuesto. Lo medimos antes de presupuestar. Un presupuesto que no ha mirado dónde para el camión no está terminado, está pendiente.
El piso tiene suelo hidráulico bajo el pavimento actual. ¿Se puede recuperar?
A veces sí y a veces no, y solo se sabe levantando una parte. Depende de cómo se colocara el pavimento de encima y de en qué estado esté debajo. Si se puede, es de las mejores cosas que le pueden pasar al piso; si no, se dice y se busca otra solución. Lo que no se hace es prometerlo sobre plano.
Hay humedad en la pared del fondo. ¿Basta con pintar con producto antihumedad?
No. Antes hay que saber de dónde viene, porque capilaridad, filtración y condensación son tres problemas distintos con tres soluciones distintas, y la pintura no resuelve ninguno de los tres: solo lo tapa unos meses. Se identifica el origen, se trata y después se reviste. Es más caro la primera vez y más barato en total.
¿Quién se encarga de los trámites?
Depende del régimen que pida tu obra y de quién tiene que presentar cada cosa, que no siempre es la constructora. Lo revisamos contigo en la visita técnica y te decimos qué hace falta y quién lo presenta, antes de empezar los trabajos. Tenemos las dos guías completas publicadas, para vivienda y para local.
Cuéntanos qué finca es
Dinos qué finca es, en qué planta está y qué quieres hacer. Vamos a verlo, miramos lo que hay que mirar y te pasamos un presupuesto detallado por partidas, sin compromiso.
O llámanos: 933 53 54 09