Ciutat Vella · Barcelona
Reformes integrals a Ciutat Vella
Reformem pisos en finques antigues, que és un ofici diferent. Aquí el que decideix l’obra no és el catàleg d’acabats: és què hi ha sota el guix, què es pot tocar de la finca i per on entra el material quan el camió no arriba al portal. Buidem, refem instal·lacions i muntem cuina, bany, terres i acabats, amb pressupost detallat per partides.
- Visita tècnica abans de pressupostaramb les instal·lacions i el forjat localitzats
- Pressupost detallatper partides, sense bosses de «diversos»
- Encarregat d’obraen execució i seguiment
- Extres aprovats abansd’executar-se, mai després
Tres coses que mirem abans de donar una xifra
En una finca antiga, pressupostar sense haver comprovat això és endevinar. Ho fem a la visita tècnica i t’ho expliquem, surti el que surti.
Què aguanta el pis
En moltes finques d’aquí el forjat no és de formigó: és de bigueta de fusta amb revoltó, o volta. Això no és una mala notícia per si sol —hi ha estructures de fusta en perfecte estat—, però canvia tres coses de l’obra: quant pes pot rebre un recrescut, on es pot ancorar i què es pot obrir en un mur que probablement sigui de càrrega.
Ho mirem allà on es pugui veure: sostres, calaixos de persiana, buits existents i sota el paviment si hi ha una cala.
Si la finca està protegida
A Ciutat Vella hi ha edificis catalogats, i convé comprovar si el teu ho és abans de dibuixar res. La protecció pot abastar la façana, la fusteria exterior, l’escala comunitària o elements interiors concrets.
Quan n’abasta algun, canvia el que es pot substituir i el tràmit que cal. És una comprovació d’una estona i evita un projecte sencer per refer.
Per on entra el material i per on surt la runa
La trama de Ciutat Vella no està feta per a camions. Hi ha carrers per on no passa un vehicle d’obra, carrers de vianants amb accés només en determinades franges i portals als quals cal arribar a peu des d’on es pugui parar.
Si a més la finca no té ascensor, o en té i és una cabina de les petites, tot puja i baixa per l’escala. Es mesura abans, perquè és una partida de mà d’obra i no un detall.
El que apareix quan s’obre una finca antiga
Res d’això no es veu en una visita amb els mobles posats, i gairebé tot té solució. El que no té solució és descobrir-ho amb l’obra començada i el pressupost signat. Hi ha un repàs més llarg a riscos típics en pisos antics.
- Humitat per sota. En plantes baixes i primeres és freqüent trobar humitat ascendent: el revestiment es bufa, el sòcol s’aixeca i la pintura no aguanta per molt que es repinti. El que funciona és identificar d’on ve —humitat, condensació o filtració són tres coses diferents— i tractar-ho abans de revestir.
- Terres que no estan a nivell. Un pis que ha tingut tres reformes en cent anys sol tenir tres cotes de paviment diferents i algun esglaó heretat en una porta. Es resol recreixent o rebaixant, però això s’ha de decidir amb el forjat a la vista, perquè el pes del recrescut no és indiferent en una estructura de fusta.
- Capes. Sota el paviment actual apareix moltes vegades l’anterior, i sota aquell, de vegades, l’hidràulic original. I a les parets, la instal·lació de la casa anterior: cablejat per fora, canonada vista i regates fetes i refetes. Per això la instal·lació es replanteja sencera: aprofitar en una finca així sol voler dir heretar el problema.
El que convé conservar
Una reforma a Ciutat Vella que ho tira tot perd exactament allò pel qual es va comprar el pis.
El paviment hidràulic, quan està sa, s’aixeca amb cura, es neteja i es torna a col·locar, o es conserva a l’estança on és. Una volta vista ben tractada dona a un saló una cosa que no es pot comprar. Les bigues sanes se sanegen i es deixen a la vista si l’alçada ho permet. I la fusteria interior antiga, aquelles portes de dues fulles que ja no es fabriquen, es desmunta, es repara i es torna a muntar. Hi ha més exemples a reformar una casa antiga a Barcelona.
Conservar no és no fer res: és més car i més lent que substituir, perquè obliga a desmuntar amb cura, a protegir durant tota l’obra i no només el dia que es pica, i a replantejar la il·luminació perquè un focus nou no parteixi una volta per la meitat. Va com a partida pròpia al pressupost, perquè ho puguis decidir veient el que costa.
Què inclou l’obra
- Buidatge amb desmuntatge acurat del que es conserva, i gestió de la runa.
- Instal·lacions noves: quadre amb circuits separats, lampisteria amb claus de pas accessibles, sanejament amb pendent i ventilació resolta sense debilitar el forjat.
- Paleteria i distribució, respectant el que sigui de càrrega i obrint només el que es pot obrir.
- Cuina i bany: impermeabilització, enrajolat, sanitaris, mobiliari i aixeteria, amb el desguàs replantejat sobre l’estructura real.
- Acabats: paviment nou o recuperat, pintura, fusteria, il·luminació i remats.
- Coordinació: l’encarregat d’obra porta l’execució i el seguiment; administració porta compres, facturació i gestió.
Permisos: quin règim demana la teva obra
És la pregunta que més es fa i la que pitjor es respon per telèfon. No depèn del barri: depèn de l’abast de la teva obra i de què afecti.
No és el mateix canviar acabats que tocar instal·lacions comunes, modificar la distribució o intervenir en un element protegit. Cada cas demana un règim diferent, i qui presenta què —i qui paga tècnic i taxes— també canvia. Ho tenim explicat amb detall en dues guies: una per reformar un pis i una altra per reformar un local, on s’explica quan toca comunicat i quan llicència. I si el pis es destina a ús turístic, les condicions no són les mateixes.
El que fem nosaltres és concret: a la visita tècnica revisem amb tu l’abast real del que vols fer i quin tràmit li correspon, abans de començar els treballs. No a mitja obra.
Què costa i quant triga
El tram que serveix de punt de partida és l’estàndard, 750 a 1.050 €/m², un dels cinc que publiquem a reformes integrals a Barcelona. Aquí convé llegir-ho amb cura, perquè la finca antiga estira cap amunt.
A Ciutat Vella convé comptar amb la part alta d’aquesta forquilla, i per motius que es poden enumerar: instal·lació que es refà sencera en lloc d’aprofitar-se, tractament d’humitat quan apareix, anivellament de paviments, carreig per escala i les partides de conservació si decideixes mantenir elements originals.
Cap no és un extra sorpresa: totes es poden veure i pressupostar a la visita si es mira el que s’ha de mirar.
Sobre el termini. Publiquem que una reforma integral de 60 a 80 m² pot necessitar entre 8 i 12 setmanes, i una de 90 a 110, entre 10 i 16. En finca antiga tendeix a la part alta, i el tràmit que correspongui pot sumar temps abans de començar. És una orientació, no un compromís de calendari.
Abans de contractar
Sis preguntes de finca antiga, contestades sense adorns. Si la teva no hi és, el telèfon és el 933 53 54 09 i també llegim el WhatsApp.
He vist bigues de fusta al sostre. És un problema?
Per si sol, no: hi ha estructures de fusta de més de cent anys en perfecte estat. El que canvia és l’obra. Amb forjat de fusta cal pensar el pes dels recrescuts, on s’ancora i com es passa la instal·lació sense debilitar res. Es mira a la visita, als punts on el forjat és visible, i si cal una comprovació més a fons es diu llavors.
Com sé si la meva finca està catalogada?
És una comprovació que convé fer abans de projectar, no després. La protecció pot afectar la façana, la fusteria exterior, l’escala comunitària o elements interiors concrets, i condiciona tant el que es pot substituir com el tràmit que cal. Ho revisem amb l’abast de la teva obra al davant a la visita tècnica.
Al meu carrer no hi entra un camió. És un impediment?
No, però és una partida. Quan el vehicle s’ha de quedar lluny, el material entra i la runa surt a mà, i això són hores que van al pressupost. Ho mesurem abans de pressupostar. Un pressupost que no ha mirat on para el camió no està acabat, està pendent.
El pis té terra hidràulic sota el paviment actual. Es pot recuperar?
De vegades sí i de vegades no, i només se sap aixecant-ne una part. Depèn de com es va col·locar el paviment de sobre i de l’estat en què estigui a sota. Si es pot, és de les millors coses que li poden passar al pis; si no, es diu i es busca una altra solució. El que no es fa és prometre-ho sobre plànol.
Hi ha humitat a la paret del fons. N’hi ha prou amb pintar amb producte antihumitat?
No. Abans cal saber d’on ve, perquè capil·laritat, filtració i condensació són tres problemes diferents amb tres solucions diferents, i la pintura no en resol cap dels tres: només ho tapa uns mesos. S’identifica l’origen, es tracta i després es revesteix. És més car la primera vegada i més barat en total.
Qui s’encarrega dels tràmits?
Depèn del règim que demani la teva obra i de qui ha de presentar cada cosa, que no sempre és la constructora. Ho revisem amb tu a la visita tècnica i et diem què cal i qui ho presenta, abans de començar els treballs. Tenim les dues guies completes publicades, per a habitatge i per a local.
Explica’ns quina finca és
Digues-nos quina finca és, en quina planta està i què vols fer. Hi anem, mirem el que s’ha de mirar i et passem un pressupost detallat per partides, sense compromís.
O truca’ns: 933 53 54 09