Pedralbes · Barcelona
Reformes integrals a Pedralbes
Reformem habitatges grans: cases de més d’una planta i pisos amplis en finques amb zones comunes. Buidem, refem instal·lacions, redistribuïm i muntem cuina, banys, terres i fusteria, amb un pressupost detallat per partides. En una casa d’aquesta mida el difícil no és l’accés —aquí gairebé sempre hi ha on fer l’aplec—: és que tot el que s’obre encaixi després.
- Visita tècnica i amidamentsa tot l’habitatge, abans de pressupostar
- Pressupost detallatper partides i per estances
- Encarregat d’obraen execució i seguiment
- Extres aprovats abansd’executar-se, mai després
Dues cases diferents sota la mateixa paraula
«Reforma a Pedralbes» anomena dues obres que no s’assemblen en gairebé res. Convé saber quina és la teva abans de demanar un número.
L’habitatge unifamiliar
Casa amb parcel·la, més d’una planta i, gairebé sempre, garatge. L’avantatge és evident: hi ha lloc per al contenidor, per a l’aplec de material i per a la caseta d’obra, i l’horari no el marca cap veí. La dificultat és en un altre lloc. Una obra que puja i baixa plantes necessita que les instal·lacions es replantegin senceres, no per trams: un recorregut de lampisteria mal pensat a la planta baixa es paga a dalt, i ja no es pot tocar sense obrir un sostre acabat.
I hi ha una part que en un pis no existeix: l’exterior. Accessos rodats, jardí, drenatges i, quan n’hi ha, piscina. Es protegeix i entra en el pla d’obra des del primer dia, perquè és per on passa tot el material.
El pis gran en finca amb zones comunes
Aquí l’obra torna a assemblar-se a la de qualsevol finca de Barcelona, amb una diferència: el calendari no el poses tu. El posa el reglament de la comunitat i, quan n’hi ha, la porteria. Horari de treballs sorollosos, ascensor pel qual es pot pujar material i per quin no, ús de l’aparcament comú per a càrrega i descàrrega.
Tot això es pregunta abans de pressupostar, no el matí que arriba el camió. Ho comprovem a la visita tècnica i ho diem per escrit, perquè afecta els dies d’obra tant com els metres.
Què inclou reformar un habitatge sencer
Es contracta com una sola obra perquè ho és: cada gremi depèn de l’anterior i el problema apareix sempre a la trobada entre dos. Si el que vols és només una part, la cuina té pàgina pròpia i els banys també.
- Buidatge i gestió de la runa. Protecció d’accessos, ruta de sortida de runa definida, runa controlada i retirada.
- Instal·lacions completes. Quadre i circuits separats, lampisteria amb claus de pas accessibles, sanejament amb pendent, ventilació resolta i climatització dimensionada per càrregues reals, no per costum.
- Paleteria i distribució. Envans, trasdossats, recrescuts i els passos que s’han d’obrir per a la instal·lació nova.
- Cuina i banys. Impermeabilització, enrajolat, sanitaris, mobiliari i aixeteria.
- Acabats. Terres, pintura, fusteria, il·luminació i remats.
- Coordinació. L’encarregat d’obra ordena els gremis i controla l’execució; administració porta compres, facturació i gestió. Dues funcions, i saps amb quina has de parlar de cada cosa.
Què canvia quan l’obra té més d’una planta
En un pis, una reforma integral és una obra gran. En una casa de diverses plantes són diverses obres que han d’acabar el mateix dia.
- L’ordre deixa de ser una llista i passa a ser un plànol. En un habitatge d’una planta la seqüència és gairebé automàtica. Tan bon punt hi ha dos nivells, cada pas es creua amb el de dalt: es pica a baix mentre s’instal·la a dalt, i el pas d’un baixant decideix on pot anar un bany dues plantes més enllà. Per això el replanteig d’instal·lacions es tanca sencer abans d’enderrocar res.
- Més estances humides, més punts on alguna cosa pot fallar. Una casa amb tres o quatre banys no té tres vegades el risc d’una amb un de sol: té tres vegades els metres d’impermeabilització, tres vegades les trobades amb el paviment i tres vegades les proves. Les d’estanquitat es fan abans de tancar, una per una i amb el terra encara obert.
- L’acabat és on es nota el pressupost, i on es perd el termini. La fusteria a mida, la pedra i la il·luminació encastada tenen termini de fabricació: no depenen de l’obra, depenen del proveïdor. Per això es decideixen aviat, i per això ajuda veure el disseny 3D abans de decidir o tancar un projecte d’interiorisme abans que comenci el muntatge.
Què costa i quant triga
En aquest tipus d’habitatge el tram que se sol aplicar no és l’estàndard. Publiquem cinc trams per m² a reformes integrals a Barcelona; els que encaixen aquí són el de cuina i banys, de 900 a 1.250 €/m², i el premium, de 1.200 a 1.600 €/m², segons nivell de material i de fusteria. És orientatiu: el número real surt de la visita.
El que mou aquest número en una casa gran gairebé mai no és la pintura. Són tres coses: els metres d’instal·lació nova, el nombre d’estances humides i les partides de fabricació a mida.
Totes tres es poden acotar abans de signar si el pressupost ve per partides separades, i no es poden acotar de cap manera si ve en un total amb una bossa de «diversos».
Sobre el termini. Publiquem que un habitatge de 90 a 110 m² pot necessitar entre 10 i 16 setmanes. Una casa de més metres i més d’una planta es mou per damunt d’aquesta forquilla. És una orientació, no un compromís de calendari: el bo es fixa per fites després de la visita tècnica.
Com portem una obra
Parles amb dues persones i saps amb quina de cada cosa: l’ encarregat d’obra, que porta l’execució i el seguiment a l’habitatge, i administració, que porta compres, facturació i gestió.
Com treballem i qui som, a conèixer Obrescat. Obra acabada per tipus de reforma, a projectes d’Obrescat. I per què amidem abans de donar un número, a la visita tècnica que evita sorpreses.
- Visita i amidaments. Recorrem la casa sencera, plantes i exteriors inclosos, i revisem instal·lacions, patis, baixants i accessos.
- Pressupost per partides. Capítols separats i, en obra gran, també per estances.
- Permisos i comunitat. Revisem què cal segons l’abast. Si és pis, parlem amb porteria abans d’entrar.
- Protecció i ruta de sortida de runa. Accessos protegits, zona d’aplec definida, runa controlada i neteja en acabar la jornada.
- Execució per fases. Enderroc, instal·lacions, impermeabilització, enrajolats, muntatge i remats, en aquest ordre i amb les proves abans de tancar.
- Lliurament. Proves de funcionament, repàs per estances i la documentació que correspongui.
Abans de contractar
Aquestes són les sis que més ens fan en una casa gran. Si la teva no hi surt, marca el 933 53 54 09 o pregunta-la per WhatsApp.
Podeu treballar amb el projecte del meu arquitecte o del meu interiorista?
Sí, i és habitual en obres d’aquesta mida. Nosaltres executem i coordinem els gremis; si ja hi ha projecte i direcció facultativa, treballem contra aquest document i pressupostem les seves partides. Si no n’hi ha i l’obra ho necessita, ho diem a la visita en lloc de començar i descobrir-ho a mitges.
Es pot fer la casa per plantes i continuar vivint-hi?
En un habitatge de diverses plantes de vegades sí, sectoritzant: es treballa una planta mentre l’altra continua en ús, amb aigua i llum mantingudes on es pugui i els talls avisats amb antelació. No sempre és viable ni sempre surt a compte —duplica proteccions i allarga el termini—, així que es valora a la visita, amb la casa al davant.
La finca té porteria i reglament. Qui hi parla?
Ho parlem nosaltres, i abans de començar. Necessitem saber tres coses: horari de treballs sorollosos, per quin ascensor es pot pujar material i si es pot fer servir l’aparcament comú per a càrrega i descàrrega. Es pregunta a la visita tècnica perquè condiciona el pla d’obra, no només la convivència.
Com sé que el pressupost no es mourà?
No es pot prometre que no es mogui, i qui ho promet no ha obert prou parets. El que sí que es pot és que no es mogui sense que tu ho decideixis: si apareix un treball addicional, es valora, es pressuposta i se t’envia, i només s’executa quan l’aproves. Un pressupost detallat per partides és el que fa possible aquesta conversa.
Tinc jardí i piscina. Entren a l’obra?
Entren al pla encara que no entrin al pressupost, perquè és per allà per on passa el material. Es protegeix el recorregut, es defineix on es fa l’aplec i on va el contenidor, i s’acorda què es pot fer servir i què no. Si a més hi ha feina a executar fora, va com a partida pròpia i no barrejada amb l’obra interior.
Quin tràmit necessita una obra així?
Depèn de l’abast i de què afecti, no del barri. Ho revisem amb tu a la visita tècnica, abans de començar els treballs, i ho tenim explicat amb detall a quin tràmit demana la teva obra. El que no fem és prometre una gestió sense haver vist quin règim demana el teu cas.
Explica’ns quin habitatge és
Digues-nos quina casa és i què vols fer. Anem a veure-la, amidem planta per planta i et passem un pressupost detallat per partides, sense compromís.
O truca’ns: 933 53 54 09