Pedralbes · Barcelona
Reformas integrales en Pedralbes
Reformamos viviendas grandes: casas de más de una planta y pisos amplios en fincas con zonas comunes. Vaciamos, rehacemos instalaciones, redistribuimos y montamos cocina, baños, suelos y carpintería, con un presupuesto detallado por partidas. En una casa de este tamaño lo difícil no es el acceso —aquí casi siempre hay dónde acopiar—: es que todo lo que se abre encaje después.
- Visita técnica y medicionesen toda la vivienda, antes de presupuestar
- Presupuesto detalladopor partidas y por estancias
- Encargado de obraen ejecución y seguimiento
- Extras aprobados antesde ejecutarse, nunca después
Dos casas distintas bajo la misma palabra
«Reforma en Pedralbes» nombra dos obras que no se parecen en casi nada. Conviene saber cuál es la tuya antes de pedir un número.
La vivienda unifamiliar
Casa con parcela, más de una planta y, casi siempre, garaje. La ventaja es evidente: hay sitio para el contenedor, para el acopio de material y para la caseta de obra, y el horario no lo marca ningún vecino. La dificultad está en otro sitio. Una obra que sube y baja plantas necesita que las instalaciones se replanteen enteras, no por tramos: un recorrido de fontanería mal pensado en la planta baja se paga arriba, y ya no se puede tocar sin abrir un techo terminado.
Y hay una parte que en un piso no existe: el exterior. Accesos rodados, jardín, drenajes y, cuando la hay, piscina. Se protege y entra en el plan de obra desde el primer día, porque es por donde pasa todo el material.
El piso grande en finca con zonas comunes
Aquí la obra vuelve a parecerse a la de cualquier finca de Barcelona, con una diferencia: el calendario no lo pones tú. Lo pone el reglamento de la comunidad y, cuando la hay, la portería. Horario de trabajos ruidosos, ascensor por el que se puede subir material y por cuál no, uso del aparcamiento común para carga y descarga.
Todo eso se pregunta antes de presupuestar, no la mañana que llega el camión. Lo comprobamos en la visita técnica y lo decimos por escrito, porque afecta a los días de obra tanto como los metros.
Qué incluye reformar una vivienda entera
Se contrata como una sola obra porque lo es: cada gremio depende del anterior y el problema aparece siempre en el encuentro entre dos. Si lo que quieres es solo una parte, la cocina tiene su propia página y los baños también.
- Vaciado y gestión del escombro. Protección de accesos, ruta de saca definida, escombro controlado y retirada.
- Instalaciones completas. Cuadro y circuitos separados, fontanería con llaves de corte accesibles, saneamiento con pendiente, ventilación resuelta y climatización dimensionada por cargas reales, no por costumbre.
- Albañilería y distribución. Tabiques, trasdosados, recrecidos y los pasos que hay que abrir para la instalación nueva.
- Cocina y baños. Impermeabilización, alicatado, sanitarios, mobiliario y grifería.
- Acabados. Suelos, pintura, carpintería, iluminación y remates.
- Coordinación. El encargado de obra ordena los gremios y controla la ejecución; administración lleva compras, facturación y gestión. Dos funciones, y sabes con cuál hablar de cada cosa.
Lo que cambia cuando la obra tiene más de una planta
En un piso, una reforma integral es una obra grande. En una casa de varias plantas son varias obras que tienen que terminar el mismo día.
- El orden deja de ser una lista y pasa a ser un plano. En una vivienda de una planta la secuencia es casi automática. En cuanto hay dos niveles, cada paso se cruza con el de arriba: se pica abajo mientras se instala arriba, y el paso de una bajante decide dónde puede ir un baño dos plantas más allá. Por eso el replanteo de instalaciones se cierra entero antes de demoler nada.
- Más estancias húmedas, más puntos donde algo puede fallar. Una casa con tres o cuatro baños no tiene tres veces el riesgo de una con uno solo: tiene tres veces los metros de impermeabilización, tres veces los encuentros con el pavimento y tres veces las pruebas. Las de estanquidad se hacen antes de cerrar, una por una y con el suelo todavía abierto.
- El acabado es donde se nota el presupuesto, y donde se pierde el plazo. Carpintería a medida, piedra e iluminación empotrada tienen plazo de fabricación: no dependen de la obra, dependen del proveedor. Por eso se deciden pronto, y por eso ayuda ver el diseño en 3D antes de decidir o cerrar un proyecto de interiorismo antes de que empiece el montaje.
Qué cuesta y cuánto tarda
En este tipo de vivienda el tramo que suele aplicar no es el estándar. Publicamos cinco tramos por m² en reformas integrales en Barcelona; los que encajan aquí son el de cocina y baños, de 900 a 1.250 €/m², y el premium, de 1.200 a 1.600 €/m², según nivel de material y de carpintería. Es orientativo: el número real sale de la visita.
Lo que mueve ese número en una casa grande casi nunca es la pintura. Son tres cosas: los metros de instalación nueva, el número de estancias húmedas y las partidas de fabricación a medida.
Las tres se pueden acotar antes de firmar si el presupuesto viene por partidas separadas, y no se pueden acotar de ninguna manera si viene en un total con una bolsa de «varios».
Sobre el plazo. Publicamos que una vivienda de 90 a 110 m² puede necesitar entre 10 y 16 semanas. Una casa de más metros y más de una planta se mueve por encima de esa horquilla. Es una orientación, no un compromiso de calendario: el bueno se fija por hitos después de la visita técnica.
Cómo llevamos una obra
Hablas con dos personas y sabes con cuál de cada cosa: el encargado de obra, que lleva la ejecución y el seguimiento en la vivienda, y administración, que lleva compras, facturación y gestión.
Cómo trabajamos y quiénes somos, en conocer Obrescat. Obra terminada por tipo de reforma, en proyectos de Obrescat. Y por qué medimos antes de dar un número, en la visita técnica que evita sorpresas.
- Visita y mediciones. Recorremos la casa entera, plantas y exteriores incluidos, y revisamos instalaciones, patios, bajantes y accesos.
- Presupuesto por partidas. Capítulos separados y, en obra grande, también por estancias.
- Permisos y comunidad. Revisamos qué hace falta según el alcance. Si es piso, hablamos con portería antes de entrar.
- Protección y ruta de saca. Accesos protegidos, zona de acopio definida, escombro controlado y limpieza al terminar la jornada.
- Ejecución por fases. Demolición, instalaciones, impermeabilización, alicatados, montaje y remates, en ese orden y con las pruebas antes de cerrar.
- Entrega. Pruebas de funcionamiento, repaso por estancias y la documentación que corresponda.
Antes de contratar
Estas son las seis que más nos hacen en una casa grande. Si la tuya no aparece, marca el 933 53 54 09 o pregúntala por WhatsApp.
¿Podéis trabajar con el proyecto de mi arquitecto o mi interiorista?
Sí, y es habitual en obras de este tamaño. Nosotros ejecutamos y coordinamos los gremios; si ya hay proyecto y dirección facultativa, trabajamos contra ese documento y presupuestamos sus partidas. Si no lo hay y la obra lo necesita, lo decimos en la visita en lugar de empezar y descubrirlo a mitad.
¿Se puede hacer la casa por plantas y seguir viviendo en ella?
En una vivienda de varias plantas a veces sí, sectorizando: se trabaja una planta mientras la otra sigue en uso, con agua y luz mantenidas donde se pueda y los cortes avisados con antelación. No siempre es viable ni siempre sale a cuenta —duplica protecciones y alarga el plazo—, así que se valora en la visita, con la casa delante.
La finca tiene portería y reglamento. ¿Quién habla con ellos?
Lo hablamos nosotros, y antes de empezar. Necesitamos saber tres cosas: horario de trabajos ruidosos, por qué ascensor se puede subir material y si se puede usar el aparcamiento común para carga y descarga. Se pregunta en la visita técnica porque condiciona el plan de obra, no solo la convivencia.
¿Cómo sé que el presupuesto no se va a mover?
No se puede prometer que no se mueva, y quien lo promete no ha abierto suficientes paredes. Lo que sí se puede es que no se mueva sin que tú lo decidas: si aparece un trabajo adicional, se valora, se presupuesta y se te envía, y solo se ejecuta cuando lo apruebas. Un presupuesto detallado por partidas es lo que hace posible esa conversación.
Tengo jardín y piscina. ¿Entran en la obra?
Entran en el plan aunque no entren en el presupuesto, porque es por ahí por donde pasa el material. Se protege el recorrido, se define dónde se acopia y dónde va el contenedor, y se acuerda qué se puede usar y qué no. Si además hay trabajo a ejecutar fuera, va como partida propia y no mezclado con la obra interior.
¿Qué trámite necesita una obra así?
Depende del alcance y de a qué afecte, no del barrio. Lo revisamos contigo en la visita técnica, antes de empezar los trabajos, y lo tenemos explicado con detalle en qué trámite pide tu obra. Lo que no hacemos es prometer una gestión sin haber visto qué régimen pide tu caso.
Cuéntanos qué vivienda es
Dinos qué casa es y qué quieres hacer. Vamos a verla, medimos planta por planta y te pasamos un presupuesto detallado por partidas, sin compromiso.
O llámanos: 933 53 54 09