¿Vas a abrir un local en Barcelona y quieres reformarlo “a tu manera” sin que Urbanismo te pare los pies? Respira. En Obrescat, cada semana acompañamos a propietarios y emprendedores como tú que solo quieren levantar persianas sin dramas. En este post te contamos, en cristiano, qué permisos necesitas, qué normativas te van a mirar con lupa y cómo planificar la reforma de tu local comercial en Barcelona para que todo fluya.
Antes de empezar: qué permisos necesitas (resumen rápido)
Para Reforma de locales en Barcelona, normalmente entran tres grandes bloques de trámites:
- Permiso de obras
- Obra menor → suele tramitarse como comunicación previa.
- Obra mayor → requiere licencia de obras con proyecto visado.
- Licencia/Comunicación de actividad (apertura)
- Actividades inocuas (p. ej., tienda de ropa) → comunicación con memoria técnica.
- Actividades con incidencia ambiental o sanitaria (p. ej., bar con cocina, centro de tatuajes) → licencia ambiental o proyecto técnico completo.
- Legalizaciones e instalaciones
- Electricidad, climatización, extracción de humos, gas, protección contra incendios, accesibilidad, acústica… con sus boletines y certificados.
Truco Obrescat: antes de mover un tabique, validamos la viabilidad urbanística y de actividad para ahorrarte obras que luego “no pasan”.
Licencia de obras en Barcelona: tipos, documentos y tiempos
Obra menor (comunicación previa)
Si tu reforma es principalmente estética o no estructural (pintura, pavimentos, falsos techos, redistribución ligera sin tocar estructura ni fachadas), lo habitual es una comunicación previa de obras.
- Documentación habitual: memoria técnica, planos “antes/después”, presupuesto, planos de seguridad y salud si procede.
- Ventaja: tramitación más ágil y tasas más contenidas.
- Ojo: aunque sea “menor”, Urbanismo puede pedirte justificación de acústica, incendios o accesibilidad si tu actividad lo exige.
Obra mayor (licencia de obras)
Si vas a abrir huecos en fachada, cambiar estructura, modificar elementos comunes o ejecutar instalaciones complejas (salida de humos en cubierta, por ejemplo), hablamos de obra mayor.
- Documentación: proyecto técnico visado (arquitectura/ingeniería), estudio de gestión de residuos, dirección facultativa, coordinación de seguridad y salud.
- Tasas y plazos: mayores que en obra menor. Conviene ajustar calendarios comerciales (obras + trámites) para no pagar alquiler de un local cerrado de más.
Costes asociados a las obras
- ICIO (impuesto de construcciones) y tasas urbanísticas calculadas sobre el presupuesto.
- Fianzas por ocupación de vía pública (contenedores, andamios).
- Seguros y coordinación de seguridad si corresponde.
En Obrescat afinamos el presupuesto declarado (siempre dentro de la legalidad) para optimizar la carga fiscal y que no pagues de más.
Licencia/Comunicación de actividad: abrir el local con todas las bendiciones
¿Inocua o con incidencia ambiental?
- Inocua: comercio al por menor, oficinas, centros de estética sin aparatología compleja…
- Trámite típico: comunicación con memoria técnica y certificado de técnico competente.
- Con incidencia ambiental o sanitaria: restauración con cocina (salida de humos real), gimnasios, clínicas, tatuajes, academias con aforo alto…
- Trámite: licencia ambiental o equivalente con proyecto técnico, plan de incendios, acústica, posible plan de autoprotección según aforo/uso.
Documentación que casi siempre te van a pedir
- Proyecto o memoria justificando CTE (Código Técnico):
- DB-SI (Seguridad en caso de Incendio): recorridos, sectorización, extintores, señalética, iluminación de emergencia.
- DB-SUA (Accesibilidad): rampas, anchos de paso, baño adaptado si procede, barras y mostradores accesibles.
- DB-HR (Acústica): aislamiento y tratamiento para cumplir con ruido interior y hacia vecinos.
- Instalaciones: electricidad (boletín), climatización (RITE), gas (si aplica), salida de humos dimensionada y certificada.
- Planos “as built” al finalizar, con certificado final del técnico.
Tip Obrescat: la licencia de actividad y la licencia de obras deben “hablar el mismo idioma”. Si el proyecto de actividad pide una cocina con campana de 2 m y la obra ejecuta otra cosa, te harán rectificar. Por eso, es importante elegir la empresa ideal de reformas de locales.
Normativas clave que condicionan tu diseño
Aunque sueñes con un local “de revista”, hay reglas del juego:
- Incendios: recorridos de evacuación claros, salidas desbloqueadas, materiales con clasificación adecuada, sectorización si procede.
- Accesibilidad: itinerario practicable desde la calle, salvando escalones; puertas y pasillos con ancho útil; baño adaptado en muchas actividades.
- Acústica: si hay música, maquinaria o conversación intensa (salón de belleza con secadores, por ejemplo), necesitarás estudio acústico y soluciones (trasdosados, suelos flotantes).
- Salidas de humos: para cocina de fuego no vale “filtro milagroso”; lo normal es conducto a cubierta con sección y materiales normativos.
- Eficiencia y ventilación: caudales de aire, recuperación de calor en ciertos casos, aislamientos correctos.
- Rótulos y toldos: respetar ordenanza de paisaje urbano (dimensiones, ubicaciones, iluminación, anclajes).
En Obrescat diseñamos el interior a la inversa: primero cumplimos la norma y luego potenciamos la estética para que la inspección entre, mire, sonría… y tú abras.
Paso a paso Obrescat: así evitamos sustos
1) Visita técnica y viabilidad
Tomamos medidas, revisamos planos del edificio, vemos posibilidades de salida de humos, cotas para accesibilidad y diagnosticamos si tu actividad es inocua o ambiental.
2) Anteproyecto y presupuesto cerrado
Proponemos layout que ya cumpla normativa. Si necesitas más aforo o un almacén extra, lo ajustamos sin romper reglas. Entregamos presupuesto con calendario realista.
3) Proyectos y tramitación
Redactamos memoria/proyecto, lo visamos si toca y presentamos telemáticamente. Coordinamos ocupación de vía pública si hay contenedores o andamios.
4) Obras con control de inspección
Ejecución con partidas certificables (acústica, PCI, ventilación). Hacemos autocontrol como si fuésemos el inspector: lo que no pasa, se corrige antes de que venga.
5) Legalización y apertura
Cerramos boletines, certificados finales, libro de mantenimiento, y te acompañamos a la puesta en marcha para que el primer día funcione hasta el último foco.
Presupuesto real: en qué se te va el dinero (y cómo optimizarlo)
- Obra civil y acabados: pavimentos comerciales, tabiques, carpinterías, iluminación.
- Instalaciones: climatización adecuada a cálculo, ventilación reglamentaria, PCI (extintores, BIE si aplica), cuadro eléctrico.
- Acústica: donde todos recortan y luego pagan el doble. Mejor hacerlo bien a la primera.
- Documentación técnica: proyecto/memoria, direcciones facultativas, visados.
- Tasas e impuestos: ICIO, tasas urbanísticas, posible fianza por residuos/ocupación.
Cómo ahorrar sin jugártela: materiales con buena relación calidad-precio, instalaciones dimensionadas a cálculo (ni infradimensionar ni “overkill”), detalles constructivos que resuelven acústica e incendios sin sobredimensionar.
Errores comunes que retrasan aperturas (y cómo los evitamos)
- Pensar que el filtro electrostático sustituye a la salida de humos (para cocina real, no).
- Olvidar el baño accesible o dejar un escalón en la entrada “para más adelante”.
- No pedir estudio acústico en actividades con música o maquinaria.
- Cambiar el layout en obra sin avisar al técnico → incoherencias con el proyecto.
- Rótulos fuera de ordenanza o anclajes sin cálculo.
- No reservar plazos para boletines de instalaciones: la obra acaba pero no puedes abrir.
En Obrescat trabajamos con checklists por tipología (retail, restauración, salud-bienestar) para que nada quede colgando.
Mini casos reales, barrio a barrio
- Panadería en l’Eixample: salida de humos a cubierta, horno que pedía más ventilación de la prevista y tratamiento acústico en medianera por vecinos sensibles. Apertura sin incidencias porque diseñamos la traza de humos antes de pedir licencia.
- Estudio de tatuaje en Gràcia: exigencias sanitarias en cabinas, lavabos cercanos y acabados lavables. Ajustamos layout para recorridos limpios y ventilación específica.
- Academia de baile en Sant Andreu: suelos flotantes, trasdosados y puertas acústicas para cumplir dB sin perder estética. Resultado: certificado acústico a la primera.
Checklist express para tu reforma
- Viabilidad urbanística y tipo de actividad.
- Definir si es comunicación previa u obra mayor.
- Proyecto/memoria que cumpla CTE (SI, SUA, HR).
- Salidas de humos y ventilación calculadas.
- Accesibilidad resuelta (itinerario + baño).
- Acústica diseñada (no improvisar).
- PCI: extintores, señalética, emergencia.
- Boletines de electricidad, clima, gas (si aplica).
- Tasas (ICIO, urbanísticas) y ocupación de vía pública si procede.
- Rótulos y toldos en ordenanza.
- Certificados finales y comunicación de apertura.
Conclusión: abrir con seguridad es vender antes
Reformar un local en Barcelona no tiene por qué ser un via crucis. Con un buen estudio inicial, un proyecto que cumpla y convenza y una obra ejecutada con cabeza, puedes ahorrar meses y abrir con la tranquilidad de que todo está en regla.
En Obrescat nos encargamos de todo el ciclo: viabilidad, proyecto, licencias, obra y legalización. Tú pones la idea; nosotros la hacemos posible y legal. ¿Te ayudamos a estrenar local sin sobresaltos?
Preguntas frecuentes sobre reforma de locales en Barcelona
1) ¿Puedo empezar con comunicación previa y luego ampliar a licencia?
Sí, si la obra es menor. Si pasas a estructura/fachada o instalaciones críticas, necesitarás licencia de obras y actualización del proyecto.
2) ¿Cómo sé si mi actividad es inocua o ambiental?
Lo determina la tipología (aforo, ruidos, cocina, riesgo). En la viabilidad te lo confirmamos y definimos el trámite exacto.
3) ¿Siempre necesito baño adaptado?
En la mayoría de locales abiertos al público sí. Lo resolvemos en el layout (itinerario practicable + medidas mínimas).
4) ¿Qué pasa con la salida de humos en edificios sin conducto?
Para cocina real se exige conducto a cubierta. Si no es viable, valoramos otro modelo de negocio o soluciones permitidas según actividad.
5) ¿Cuánto tardan los boletines y certificados finales?
Calcula entre 3 y 10 días tras finalizar obra e instalaciones. Los coordinamos para no retrasar la apertura.