Guía de permisos y normativas para Reformar un Dúplex
Una lectura imprescindible si sueñas con darle un lavado de cara a tu dúplex sin meterte en un lío con el Ayuntamiento. Hablamos claro, con ejemplos de la vida real y toda la chicha burocrática explicada en cristiano.
¿Por qué es TAN importante tramitar la licencia antes de tirar el primer tabique?
Empezar una reforma integral en Barcelona (o como decimos en el sector: reformas 360°, obras totales, renovaciones completas) sin licencia puede acabar en sanciones de miles de euros o, peor, en la paralización del proyecto. En 2025 el consistorio controla las obras más de cerca gracias a la tramitación telemática, así que «ya lo regularizo luego» ha dejado de colar.
Tipos de permiso y cuál te toca según la magnitud de tu reforma
1. Comunicado Inmediato
Para actuaciones “light”: pintar, cambiar suelos, sustituir sanitarios o instalar iluminación nueva. Se solicita online y puedes empezar al instante. Ideal si tu dúplex sólo necesita un facelift estético.
2. Comunicado Diferido
El punto intermedio. Redistribuir tabiques, abrir huecos interiores o cambiar ventanas visibles desde la calle entra aquí. Requiere una memoria técnica y el OK municipal (tardan unos 15-30 días).
3. Licencia de Obra Mayor
La gran liga: mover muros de carga, ampliar superficie, tocar fachada o cambiar el uso (por ejemplo, unir dúplex y azotea). Necesitarás proyecto visado por arquitecto y un plazo de 2-4 meses de revisión.
Ejemplo real de Obrescat: Hace unos meses reformamos un dúplex en l’Eixample. Querían unir la cocina con la terraza y abrir un lucernario. Aunque parecía sencillo, afectaba a estructura y cubierta → Licencia de Obra Mayor. Gracias a un proyecto bien atado y alguna que otra carrera por Urbanismo, tardamos 3 meses justos en tener luz verde.
Tasas, impuestos y “extra ball” que debes presupuestar
ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): entre el 2 % y el 4 % del presupuesto de ejecución material.
Tasas urbanísticas: de 40 € a 300 € según expediente.
Visados y honorarios técnicos: varían, pero cuenta mínimo con un 7-10 % extra.
Traducción a números: si tu reforma integral cuesta 90 000 €, el ICIO puede rondar los 2 700-3 600 €. Súmale tasas y honorarios y tendrás claro el coste real antes de llamar a la empresa de reformas.
Documentación con la que te van a pedir el DNI hasta del canario
Tipo de permiso
Docu básica
¿Proyecto visado?
Comunicado Inmediato
Formulario + recibo de tasas
No
Comunicado Diferido
Memoria técnica + planos
A veces
Licencia Obra Mayor
Proyecto completo, estudio de residuos, ICIO
Sí (arquitecto)
Además, si tu edificio tiene más de 50 años, asegúrate de que la ITE (Inspección Técnica de Edificios) esté pasada o en curso, porque Urbanismo la cruza con la licencia y puede paralizar la reforma si está caducada.
Normativas de obligado cumplimiento que NO querrás pasar por alto
OTLU Barcelona – la Biblia local que regula plazos y papeleo.
Código Técnico de la Edificación (CTE) – accesibilidad, eficiencia energética, seguridad estructural.
Plan General Metropolitano (PGM) – ojo si tu finca es catalogada o está en zona protegida.
Horarios de ruido: evita que el vecino te denuncie – y con razón
Obras “con chispa” (martillos, radiales, etc.): 08:00-20:00 entre semana. Resto de trabajos: 08:00-21:00. En finde, comienza a las 09:30 y siempre respetando 35 dB diurnos. Más allá, multa y hasta intervención policial.
Redacta proyecto o memoria con técnico colegiado (1-4 sem).
Presenta online la solicitud y paga tasas (en un solo portal).
Espera plazos legales (usa este tiempo para elegir materiales y compararte encimeras, que luego vienen las prisas).
Notificación de concesión → cuelga el cartel de obra, avisa a la comunidad y… ¡a picar!
Preguntas que siempre nos lanzan los clientes de Obrescat
¿Puedo empezar la reforma mientras tramito el permiso? Solo con Comunicado Inmediato. Cualquier otra licencia sin resolución = riesgo de sanción.
Mi presupuesto sube en mitad de la obra, ¿tengo que pagar más ICIO? Sí, hay liquidación complementaria, pero se regulariza al final con facturas.
Voy a cambiar la distribución pero sin tocar estructura, ¿sigue siendo obra mayor? No, suele encajar en Comunicado Diferido… salvo que afectes elementos comunes o fachadas.
Conclusión
Reformar un dúplex no es solo elegir azulejos chulos y sofás de diseño; es navegar permisos, tasas e inspecciones. En Obrescat llevamos más de 15 años peleándonos con Urbanismo y sabemos atajar problemas antes de que sean dolores de cabeza (o sanciones).
Si sueñas con una reforma integral Barcelona sin sorpresas, ¡llámanos o pásate por la oficina para un café y presupuesto gratis! Tu dúplex te lo agradecerá y tus vecinos, también.
Palabra de Obrescat.
Preguntas Frecuentes sobre reformas integrales Barcelona
1. ¿Cuánto tarda en obtenerse un Comunicado Diferido en Barcelona?
Normalmente entre 15 y 30 días desde la entrega de la memoria técnica y el pago de tasas.
2. ¿Necesito proyecto de arquitecto para tirar un muro de carga?
Sí. Al afectar a estructura se tramita como Licencia de Obra Mayor con proyecto visado.
3. ¿Puedo empezar la obra mientras espero la licencia?
Solo si el trámite es Comunicado Inmediato. Con Diferido u Obra Mayor debes aguardar la resolución.
4. ¿Cómo se calcula el ICIO?
El Ayuntamiento aplica entre el 2 % y el 4 % sobre el Presupuesto de Ejecución Material declarado.
5. ¿Qué pasa si la ITE está caducada?
Urbanismo puede paralizar la licencia hasta que regularices la inspección o presentes informe favorable.
