Sant Antoni · Barcelona
Reformes integrals a Sant Antoni
Reformem pisos de Sant Antoni sencers, i una bona part no són per viure-hi: són per llogar o per vendre. Aquesta obra es decideix diferent. No mana el gust, mana el que aguanta cinc anys amb gent entrant i sortint. Buidem, refem instal·lacions i muntem cuina, bany, terres i acabats, amb pressupost detallat per partides.
- Visita tècnica i amidamentsabans de pressupostar
- Pressupost detallatper partides, sense compromís
- Materials triats per durabilitatquan l’habitatge es lloga
- Extres aprovats abansd’executar-se, mai després
Això és l’Eixample, i la fitxa de la finca és aquí
Sant Antoni forma part de l’Eixample: la mateixa illa amb xamfrà, les mateixes finques i, en obrir una paret, exactament el mateix a dins. Cornises i motllures d’escaiola, fusteria interior de dues fulles, balconeres al carrer, maó i pedra sota el guix, biguetes a la vista als sostres i el pas dels baixants per on ningú no s’ho esperava.
No ho explicarem dues vegades. Està explicat sencer, amb fotografies d’una obra nostra fase per fase, a reformes integrals a l’Eixample. Si el que vols és entendre què apareix quan es pica una finca d’aquesta illa, aquella és la pàgina. Aquí parlem de l’altra cosa: de l’obra que es fa quan el pis no és per a tu.
Reformar per posar de lloguer
Una reforma per llogar no és una reforma barata. És una reforma amb un altre criteri: es gasta on es trenca i s’estalvia on no es nota.
On es trenca primer un pis llogat
Sempre pels mateixos llocs, i cap no és el que la gent es pensa. La silicona del plat de dutxa i de l’aigüera, que s’ennegreix i s’aixeca si el segellat no es va fer sobre superfície seca. Les guies dels calaixos de cuina, que són la peça que més cicles aguanta i la primera que es tria barata. Els mecanismes elèctrics, que se substitueixen en dos anys si són de gamma baixa. Els cantells de les portes i els sòcols a les zones de fregar. I l’aixeteria, on el cartutx decideix la vida de l’aixeta sencera.
Tot això junt és un percentatge petit del pressupost i la major part de les trucades de l’inquilí. Quan la reforma és per llogar, aquí no es retalla.
On sí que es pot ajustar sense que es noti
En l’acabat que es mira i no es toca. Un paviment correcte ben col·locat rendeix igual que un de car mal col·locat, i en un lloguer la col·locació importa més que el catàleg. La pintura rentable de debò es nota als dos anys, no el primer dia.
I el mobiliari: millor menys peces i ben resoltes que una cuina plena de solucions que ningú no farà servir. Hi ha més criteri d’aquest tipus a reforma exprés per a lloguer i retorn.
El que no es veu però decideix el retorn
La instal·lació. Un pis amb el quadre sense circuits separats i amb la lampisteria vella dona avisos cada pocs mesos, i cada avís és una visita, un gremi i un inquilí molest.
Si la reforma ha de durar, l’electricitat i la lampisteria es refan senceres, amb claus de pas accessibles per poder tancar una zona sense deixar la casa sense aigua. És la partida que menys s’ensenya a les fotos de l’anunci i la que més es nota al compte a cinc anys.
Què inclou l’obra
Es contracta sencera perquè és una sola obra. Si només cal deixar el pis presentable entre inquilins, la pintura té pàgina pròpia. I si el que vols és refer només la cuina o només el bany, també.
- Buidatge i gestió de la runa, amb protecció de portal i ascensor i ruta de sortida de runa definida.
- Instal·lacions noves: quadre amb circuits separats, lampisteria amb claus de pas accessibles, sanejament amb pendent i ventilació resolta, tot pensat per no donar avisos.
- Distribució: envans i trasdossats, i els passos que cal obrir per a la instal·lació nova.
- Cuina i bany: impermeabilització, enrajolat, sanitaris, mobiliari i aixeteria, triats per cicles d’ús quan l’habitatge es llogarà.
- Acabats: paviment col·locat amb cura, pintura rentable, fusteria, il·luminació i remats.
- Coordinació: l’encarregat d’obra porta l’execució i el seguiment; administració porta compres, facturació i gestió.
Què costa i què es recupera
Publiquem cinc trams per m² a reformes integrals a Barcelona. Per a una reforma completa el que aplica és l’estàndard, de 750 a 1.050 €/m²; si l’habitatge està sa i només cal actualitzar acabats, el d’actualització parcial, de 450 a 650 €/m². Són orientatius: la xifra real surt de la visita.
Publiquem també els totals de referència, que en una operació d’inversió solen ser més útils que el €/m²: un pis de 60 m² es mou entre 40.000 i 65.000 €, i un de 70 a 80 m², entre 50.000 i 85.000 €. Amb aquests números i la renda esperada ja es pot fer un càlcul seriós abans d’encarregar res. Si l’operació és de venda, l’hem analitzada a quan compensa reformar abans de vendre.
El que gairebé ningú no té en compte és el cost dels anys següents. Una obra que estalvia tres mil euros en mecanismes, aixeteria i guies de calaix els torna en visites de manteniment i en mesos de pis buit. Per això el pressupost va per partides: perquè puguis decidir tu on ajustar, amb la informació al davant, en comptes d’acceptar un total que no diu on s’ha retallat.
Sobre el termini. Publiquem que una reforma integral de 60 a 80 m² pot necessitar entre 8 i 12 setmanes. Quan el pis està buit i les decisions estan tancades abans de començar, tendeix a la part baixa de la forquilla. És una orientació, no un compromís de calendari.
El carrer, l’horari i el contenidor
A Sant Antoni la logística d’obra té una particularitat que convé resoldre abans de signar.
L’entorn del mercat i diversos eixos del barri estan urbanitzats com a plataforma única, amb circulació restringida i horaris de càrrega i descàrrega. Això vol dir tres coses pràctiques: que el vehicle no sempre pot parar on t’agradaria, que hi ha franges en què sí i franges en què no, i que el contenidor necessita el seu lloc i la seva gestió.
Ho comprovem a la visita, amb l’adreça al davant, i ho expliquem al pla d’obra. No és un problema: és mitja hora de gestió que evita un dia perdut. I en una obra per llogar, un dia perdut és un dia de renda.
Una obra nostra a Sant Antoni
Està explicada sencera al blog: què es va revisar del suport, què es va reparar i com es va protegir abans de donar la primera mà.
La resta de les nostres obres, per tipus de reforma, a projectes d’Obrescat.
Abans de contractar
Sis preguntes de qui compra per llogar o per vendre. Si en tens una altra, escriu-nos per WhatsApp o truca al 933 53 54 09.
Per què aquesta pàgina no explica el mateix que la de l’Eixample?
Perquè seria explicar-ho dues vegades i pitjor. Sant Antoni és Eixample: la mateixa finca i les mateixes sorpreses en picar. Tot això està explicat, amb fotos d’una obra nostra fase per fase, a la pàgina de reformes integrals a l’Eixample. Aquí parlem del que allà no es tracta: la reforma quan el pis és per llogar o per vendre.
El llogaré. En què val la pena gastar i en què no?
Val la pena en el que es trenca: segellats, guies de calaix, mecanismes elèctrics, aixeteria i cantells de porta. I en instal·lació, que és la que genera les trucades. Es pot ajustar en catàleg d’acabat, sempre que la col·locació sigui bona. Al pressupost per partides veuràs exactament on és cada euro, i ho podràs decidir tu.
Quant de temps ha d’estar buit el pis?
Tot el temps de l’obra, si és integral: es queda sense aigua, sense llum i sense bany bona part del procés. Publiquem entre 8 i 12 setmanes d’orientació per a 60 a 80 m². Quan el pis està buit i les decisions de material estan preses abans de començar, l’obra va més seguida, perquè el que més allarga un calendari no és la feina: són les decisions a mitges.
Podeu deixar-lo llest per a la documentació del lloguer?
Executem l’obra i lliurem la documentació que correspongui al que s’ha executat. Quins tràmits necessita cada cas depèn de l’abast i de la situació de l’habitatge, i és el primer que revisem a la visita tècnica, abans de començar. El que no fem és prometre una gestió sense haver vist quin règim demana la teva obra.
El carrer està pacificat. Serà un embolic entrar el material?
És una gestió, no un embolic. Mirem on pot parar el vehicle, en quina franja horària i on hi cap el contenidor. Es resol abans de començar i es reflecteix al pla d’obra. Descobrir-ho el primer dia sí que seria un problema; preguntar-ho a la visita, no.
I si el destí del pis és el lloguer de temporada curta?
Canvien les prioritats: més rotació, més neteja i més desgast als mateixos punts. El que no canvia és el criteri de despesa, que continua sent el de durabilitat. Hem escrit el que vam aprendre a reformes de pisos turístics a Barcelona. El règim i els permisos que necessiti el teu cas es revisen abans, no a mitja obra.
Explica’ns per a què és el pis
Digues-nos quin pis és, en quin estat està i per a què el vols: viure-hi, llogar-lo o vendre’l. Canvia força l’obra. Anem a veure-ho, amidem i et passem un pressupost detallat per partides, sense compromís.
O truca’ns: 933 53 54 09